不動産投資を検討している方で、一棟アパート・ホテル・ワンルーム・戸建・ファミリー向けマンション等様々な種類がり悩まれている方も多いかと思います。
どの種類の不動産投資を選ぶかの基準の中で『利回り』も一つ大きな基準になってきます。
この利回りは、一棟アパート投資とワンルームマンション投資で比較してもかなり数字の違いがあります。
では、この利回りは高ければ高い方が良いのかなどをプロの目線からご説明させて頂きます。
こちらの記事を読むとあなたに合う不動産投資がどれかが見えてきます！
利回りとは？
そもそも利回りとはどのようなものかご存知でしょうか？
利回りとは、
投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。
不動産投資では、表面利回りと実質利回りという指標が使われることが多いです。それぞれどの様な計算式になるかをご紹介します。
・表面利回り
【表面利回り（％）＝満室想定の年間家賃収入÷物件購入価格×100】
表面利回りはこの様な計算式になります。
例えば、家賃を月10万円・年間120万円で貸し出せる物件を3000万円で購入した場合は、
120万円÷3000万円×100＝4%
この様な計算式になりこの物件の表面利回りは4%になります。
3000万円で購入出来る物件が月12万円・年間144万円の家賃収入を取れる場合は、利回り4.8%になり前者の物件よりも投資効率は良くなります。
なので利回りが高いほど投資のパフォーマンスは高いということになります。
・実質利回り
【実質利回り（％）＝（満室想定の年間家賃収入－年間の経費）÷（物件購入価格＋購入経費）×100】
表面利回りはこの様な計算式になります。
表面利回りに比べて、実質利回りは経費を計算式に入れるのでよりリアルな指標になります。
経費には、管理費や修繕積立金、税金などがあり実際にかかる費用も入れるので表面利回りよりは数字が下がります。
こちらも表面利回り同様に、数字が高いほど投資効率は良くなります。
・検討する上での利回りの考え方
上記では、利回りとは何かをご説明させて頂きました。
高利回り＝投資効率が良いという事もご説明させて頂きましたが、不動産投資を行う上で投資効率だけを軸にして投資を行うのはかなり危険です。
どういう事かというと、不動産投資だけに限らず投資というのはリターンもあればリスクも付きものです。
リスクをどれだけ許容出来るかも投資する上ではかなり重要になります。
なので良くある7〜10%の高利回りの投資は不動産に限らず、ハイリスクハイリターンになります。大きなリターンを狙うことでリスクも比例し高くなります。
なのでご自身の許容できるリスクはどれくらいなのか？どの種類の不動産投資を選ぶのか？を検討する上でかなり重要なポイントになります。
不動産投資の中では、
地方の一棟アパート・一棟マンション投資は利回りが6~10%など高利回りですが、マーケット人口は都内より少なく入居者探しが大変で空室リスクも高くなるのでハイリスクハイリターンの投資になります。
一方で、東京・横浜・川崎エリアでワンルームマンション投資を行う場合は利回りが3~4%と一棟アパート等に比べると低いですが、その分ターゲットになる単身者の人口が供給されているマンションの数よりも多いので不動産投資の一番のリスクである空室リスクはかなり抑えられるので安心して投資が出来ます。
私も、不動産投資に興味を持ち始めた際に一棟アパートなどの話も不動産会社の方から聞きましたが、自分の性格上ハイリターンよりもリスクを最小限に抑えたかったのもありワンルームマンション投資を行うことにしました。
ご自身の不動産投資を行う理由とご自身の性格から逆算してどの不動産投資を行うかを決めていきましょう！
ワンルームマンション投資をするなら大阪？東京？どのエリア？
ご自身の投資先としてワンルームマンション投資が視野に入った人は、次にどのエリアのワンルームマンションで投資するかを決めていく段階になります。
私は、このエリア選びにかなり悩み・勉強しました。
視野に入れていたのは、東京・横浜・川崎エリアと大阪・京都・神戸エリアと福岡エリアでした。
この３エリアはあまり変わらないと感じる人もいるかもしれませんが、ワンルームマンション投資を行う上ではかなり特徴が違います。
結論、私は色々悩んだ結果、東京・横浜・川崎エリアでワンルームマンション投資をスタートすることにしました。
エリアの選定をする際に最低限行ったのは、不動産会社10社から資料請求をして、６社のセミナーに行き、８社の担当者からそれぞれ話を聞きました。
ここまでじっくり時間をかけて検討していくうちにそれぞれのエリアの特徴が見えてきました。
東京・横浜・川崎エリア
→ワンルームマンション投資のメインターゲットの単身者が今後も増加が予想され重要は高まる。需要が高まると家賃を上げられる可能性があり、家賃が上昇すると物件の価格も上昇する。
大阪・京都・神戸エリア
→関東エリアに比べて物件価格が低く、利回りも少し高い。投資効率は関東エリアより良い。その反面単身者は今後減少に向かうので入居者募集が年々厳しくなる。
福岡エリア
→関西エリア同様に関東エリアに比べると価格は安くスタートしやすい価格設定になっている。利回りも関西エリアと近しく特徴は似ています。
この3つのエリアを比較した際に、やはり将来的にも物件として投資としてパフォーマンスを安定的に出してくれるのは関東エリアと判断しました。
また、融資をする銀行側も関東エリアの物件は高く評価しており融資を出してもらえる可能性が上がります。これは、売却時に物件を評価して貰えるので売る際も売りやすくなります。
なので、ただ金額や利回りだけで判断するのではなく自分自身の投資の目的や性格に合わせて不動産を選ぶ必要があります。
本日のまとめ
不動産投資に限らず、投資効率を表す指標の【利回り】は1つの基準になりますが、数字だけに注目すると後から後悔する可能性もあります。
高利回り＝良い投資商品ではなく、高利回り商品＝リスクも高いという認識を持った上で検討を進めましょう！
特に、不動産投資に関しては高利回りの一棟アパートや地方の不動産はエリア選定や入居者づけもかなり難易度が高いので上級者向けの不動産投資になります。
私の経験含めて、初めての不動産投資は初心者向けの関東圏のワンルームマンション投資がおすすめです。
こちらの記事を参考にしながら、不動産会社の担当者の話を聞いて検討を進めていってください！
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