「不動産投資」というと、一棟のアパート・一棟のマンションやファミリー向けの戸建を購入して行うのでお金持ちがお金をかけながら大きなリターン得る‥投資と思っている人も多いのでは無いでしょうか？
しかし、一棟のアパート・マンションは物件価格が高額となりますし、地方の物件は入居者の観点から大きなリスクも抱えることになります。
そこで「もっとローリスクで始められる不動産投資ってないの？」というニーズに応えてくれるのが、今回紹介するワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも初心者向けでローリスクで始められる投資です。
一棟アパートなどと比較するとリスクが少なく、資産価値も落ちにくい特徴を持ちます。
投資の仕組み自体は不動産投資と同様。ワンルームマンションの一部屋を購入し、それを他人に貸し出すことで毎月の家賃収入（インカムゲイン）、物件を売却する際に得られる売却益（キャピタルゲイン）で利益を得ていく流れになります。
会社員にワンルームマンション投資が人気な理由は？
最近は会社員の方がお金を投資する先としてワンルームマンション投資がかなり人気になってきています。
公務員の方から中小企業にお勤めの方、看護師・薬剤師・医者・OLなどにも人気がありワンルームマンション投資自体がかなり身近な投資になってきています。
では、なぜワンルームマンション投資がこれほど人気を集めているのでしょうか？
自己資金ゼロからスタートできるため
人気の理由の１つに「自己資金ゼロからスタートできる」というのが挙げられます。
不動産投資といえば多額の自己資金が必要という印象がありますが、実際には銀行からの融資を受けて購入するケースが一般的です。
なので販売価格が3000万円の物件を購入するとして、3000万円の融資（フルローン）を受けて丸々ローンを組むことができるの自己資金を抑えてスタート出来ます。
ローンの返済に関しては、毎月の家賃収入で銀行へ返済を行なっていくので、銀行から借りたお金を他人が返してくれる仕組みを作ることが可能となります。
今では大手企業に勤めるサラリーマンでも、安定したイメージのある公務員でも、貯金ゼロという人が珍しくない時代です。そんな人々にとって、頭金ゼロで不動産投資を始められるというのは大きなメリットとなるでしょう。
手間がかからない
2つ目の理由として「手間がかからない」ことが挙げられます。
ワンルームマンション投資を始める人は普通の会社員や公務員の方で、日中は仕事があって十分な時間を確保するのが難しいという方がほとんどです。そんな方々が不動産投資をスタートして、日常的に物件の管理や共用部分の清掃などを行わないといけないとなると大きな負担になってきます。
しかしワンルームマンション投資の場合、ほとんどの方がやらないといけない管理業務を「管理会社」に委託しています。賃貸に住んだ方はイメージしやすいと思いますが、何かトラブル等があった時に直接大家さんに連絡を取るのではなく管理会社に連絡することがあったと思いますが、それは大家さんが管理会社に業務を委託しているからです。
なので、本来やるべき物件の清掃や入居者の募集・トラブル時の対応などの業務は全て管理会社に委託することで手間を省けることになります。
本来、メインでのお仕事がある中で不動産投資にかなりの時間を奪われていれば本末転倒ですが、会社員の方々は９割以上管理会社に委託しているので本業に支障が出ずにワンルームマンション投資を行えることで人気が年々増加しています。
ワンルームマンション投資の隠れたメリット
不動産投資には、一棟アパート・一棟マンション・ホテル・戸建・ファミリーマンションなど様々な選択肢がある中で、なぜ会社員の方々にはこのワンルームマンション投資が人気なのか？
この様に疑問に感じられた方もいらっしゃるのでは無いでしょうか？
なので、ここからはワンルームマンション投資のメリットについてご紹介していきます。
節税対策になる
不動産投資を行うことのメリットとして、1点目は【節税】になるということです。
ワンルームマンション投資は「不動産事業」に該当しますので、会社員の方でも「経費」が使えるようになります。不動産投資に関連する出費を経費計上し、確定申告を行うことで節税が出来ます。
例えば、年収500万円の人が不動産投資をした場合、
不動産投資で年間収入が100万円あるが、打ち合わせをしたカフェ代や交通費・ローンの金利・管理費等の経費が年間130万円かかった場合は、不動産収入はマイナス30万円になるので、【本業収入500万円−30万円＝470万円】の年収になるので30万円分の税金を節税することが可能なります。
年収が上がっても取られる税金も増えるので、会社員の方は節税で不動産投資をスタートする方も多くいらっしゃいます。
生命保険の代わりになる
不動産投資を行うことのメリットとして、2点目は【生命保険代わり】になるということです。
不動産投資を始める際に、必ず「団体信用生命保険」に入らないといけないという決まりがあります。これは、不動産を購入した本人が万が一、死亡してしまったり重い病気にかかってしまった際に、残債を保険会社が支払うので残債が0円になります。
ワンルームマンション投資を通じて団体信用生命保険に加入すれば、万が一本人自身が亡くなったとしても、残された家族に不動産という大きな資産を残す事ができ、残された家族は十分な資産と安定的な収入を得ることが出来ます。生命保険に加入し毎月コストを払うなら不動産投資で資産形成しながら保険の効果もゲットする方が多いです。
インフレ対策になる
不動産投資を行うことのメリットとして、3点目は【インフレ対策】になるということです。
不動産は現物の資産になるので、日本がインフレになり円の価値が目減したとした場合、むしろ残債の価値が低くなっているので得していることになります。
簡単にご説明するとインフレというのは、100円の価値が90円になったり80円になってしまったりする現象で、手持ちの現金の価値が減っている事になり、日本円を持っている事で損をしてしまうということです。
インフレ自体は悪いことのように思いますが、不動産投資をしている人の場合は「借金が少なくなる」というメリットを得ることができます。日本円の価値が下がるということは残債の価値も下がるということですから、従来と比べてローン返済額が少なくなるケースがあります。
今後の日本は、インフレ方向に向く可能性が続いていますので、今後を見据えても、インフレに強いワンルームマンション投資は投資先の1つとしてかなり注目を集めています。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資は、ローリスクの投資商品なので借金まみれになるなどのケースはほとんどありませんが、その中でも想定されるデメリットをご説明致します。
融資を受ける事への抵抗感
ワンルームマンション投資を行う際は、基本的に融資を受ける事が一般的です。
都内の物件だと2,000万円〜4,000万円の融資を受けるので、大きな金額を借りるということに抵抗感を受ける方もいます。特に日本人の方は借金＝悪というイメージの方も多く、お金を借りる事がメリットと言うよりデメリットに感じる方が多いです。
ワンルームマンション投資はあくまでも投資の中の一つの手段に過ぎないので、自分自身に一通り話を聞いて自分自身に合わないと感じた場合は別の投資商品を検討するのがベストでしょう！
返済期間の投資金額
ワンルームマンション投資も一つの投資になるので、投資期間中は手出しで支払うお金ももちろん存在します。特に、不動産投資となると始めからどんどん家賃収入が入るイメージをお持ちの方もいらっしゃると思いますが、ワンルームマンション投資では始めからどんどんプラスで利益が出まくる投資商品ではありません。
修繕積立金や固定資産税等の支払いもあり平均すると月々数千円の手出しが必要になります。
ワンルームマンション投資の利回りは都内だと4%前後です。一棟アパート投資であれば地方で利回り10%出る物件もあります。この利回りの違いが運用パフォーマンスに大きな違いをもたらします。
利回りが高い方が、リターンは大きくその反面リスクも大きくなります。逆に利回りが低い物件であれば高利回りの物件よりリターンは小さくなりますがリスクも小さくなります。
ワンルームマンション投資ももちろん投資商品なので、株・保険・NISA等と同様に月々の手出しが必要になります。
ワンルームマンション投資はどれくらい儲かるか？
ワンルームマンション投資には大きく2つの利益の取り方があります。
①インカムゲイン
→ローン完済後に家賃収入で利益を受け取る。
②キャピタルゲイン
→購入した物件を売却して売却益を受け取る。
この2つになります。
①インカムゲインは、ローン期間中は保険効果や節税対策として物件を持ちローン完済後は家賃を直接受け取ります。よくある事例としては１部屋を早期に完済し、入ってくる家賃収入を2つ目の物件の繰上げ返済に充てて返済スピードを加速させる方法もごあります。物件を１つではなく複数所有することで
福利の効果でより資産を増やすことが出来ます。なのでワンルームマンション投資を行う人は１物件だけではなく、複数所有される方が一般的になります。
②キャピタルゲインは売却益にあたります。例えばローン残債が2000万円残っていたとしても物件が2400万円で売れれば差額の400万円は利益になります。この様に完済前に物件を得ることで将来取る利益を早めに受け取ることも可能になります。ワンルームマンション投資では早くて3年、平均で5年以上所有すると残債より売却金額上回るケースが多いです。
ワンルームマンション投資も投資商品になるので、所有期間が長ければ長いほど他人が自分のローンを家賃で返済してくれるのでレバレッジ効果で資産（利益）が大きくなります。
どれくらい儲かるかの回答は、都内や・横浜の物件であれば期間と経済情勢にもよりますが早くて3〜5年で100~500万円程度になります。
本日のまとめ
頭金ゼロからでも始められるワンルームマンション投資は、不動産投資の中でもローリスクで初心者向けの投資にあたります。リスクが低い分、リターンが減ると言うことはデメリットととしてあるものの、まず安定して失敗せずに投資・資産形成したいという方にぴったりな投資です。
毎月支払っている生命保険料を見直せたり、節税になって税金の額を減らしたりできるのもワンルームマンション投資の特徴です。一棟アパートなどと比べて物件価格も控えめなところが多いため、不動産投資の第一歩として視野に入れることをおすすめします。
コメント